城乡融合，土地改革须先行。
5月5日，中共中央、国务院印发了《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》（下称《意见》），从构建城乡统一建设用地市场的角度，对农村土地制度改革做出了部署。
其中《意见》的亮点是，允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。
城乡都是我国的有机组成部分，“不能歧视性对待，对待乡村资源尤其是土地，不宜简单的让农民以土地置换身份，应同城市一视同仁。”5月11日，北京市京鼎律师事务所律师杜兆勇接受《华夏时报》记者采访时表示，《意见》非常重要。
从《意见》中看出，“可租，但不可卖”的原则没变。在农村宅基地方面，国家发改委有关负责人在解读《意见》时强调，城里人到农村买宅基地的口子不能开，按规划严格实行土地用途管制的原则不能突破，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等原则不会改变。
那么，《意见》落地后，会对建立城乡统一的建设用地市场造成多大的影响呢？
农村宅基地可入市
记者注意到，《意见》提出了农村土地制度改革的若干举措，可概括为三大方面：改革完善农村承包地制度、稳慎改革农村宅基地制度、建立集体经营性建设用地入市制度。
在农村宅基地制度方面，《意见》明确采取“稳慎”的基调。即适度放活宅基地，盘活利用闲置宅基地和闲置房屋，允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地转变为集体经营性建设用地入市。
“农村的改革重点，还是产权制度的问题，最主要的就是要确立农民个体土地所有制的问题。”杜兆勇告诉《华夏时报》记者，还是要给农民人权、地权，要保护农民利益，就要承认农民的地权也就是土地所有权。“将更多市场主体释放出来，就是要使亿万农民成为市场主体，这样效率更高。”杜兆勇说。
土地稳了，才能给农民吃上定心丸。
中央此前已出台的多项政策已有规定，农村土地集体所有的“性质”不能改变，承包地的农业“用途”不能改变，农民的“利益”要得到充分的保护，坚持宜大则大、宜小则小，不搞一刀切。
按照《意见》，在符合规划、用途管制和尊重农民意愿前提下，允许县级政府优化村庄用地布局，有效利用乡村零星分散存量建设用地，允许农村集体经营性建设用地入市或异地调整入市；允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地转变为集体经营性建设用地入市；允许推动城中村、城边村、村级工业园等可连片开发区域土地依法合规整治入市。
“农村集体经营性建设用地入市，对盘活用好农村资源资产，进而促进城乡融合发展，非常重要。”杜兆勇说。
城里人不可买宅基地
“城里人到农村买宅基地的口子不能开。”发改委规划司城乡融合发展处处长刘春雨指出，要严格守住土地所有制的性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损。“要以维护农民的基本权益为底线，绝不能代替农民作主。”刘春雨说。
事实上，中国农村宅基地是特别复杂的，主要体现“房地”分离。城市土地按照商业用地或是工业用地等不同用途，划定使用年限，而农村宅基地没有产权年限，农村宅基地所有权是村集体的，上面的房子是农民的，私有的。这就是“城乡土地二元结构”导致的结果。
《意见》为此给出解决之道，允许村集体在农民自愿的前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。
与此相关的还有，自然资源部部长陆昊作关于土地管理法、城市房地产管理法修正案草案的说明时说过，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。
此次《意见》明确规定，可以通过“合法承租”的形式，在释放城市消费过剩需求的同时，消化了大量闲置农村宅基地。
“允许租用农村小院，放活了宅基地和农民房屋使用权。”但记者采访了解到，农民想要出租的闲置农宅，必须满足是建在宅基地上的条件，而是在农用地上改造后作为民宿或别墅大院，否则就会沦为必须拆除的大棚房了。
在此情况之下，从宅基地申请、宅基地使用权的利用和宅基地退出等多个方面，都有了“放活一些”的政策突破。
这会带来多大影响？根据有关方面的测算，2013年全国的集体经营性建设用地的面积约为4200万亩。中国社科院农村所在《中国农村发展报告（2018）》中指出，农民空置的宅基地可以用于整治的有1亿亩左右。可见，市场的潜力十巨大。
当然，这并不意味着1亿亩闲置宅基地都可以转化入市，所以，农村宅基地地入市规模造成多大影响，还难以估计。
据此，此次《意见》出台的根本原因就是，城乡要素流动不顺畅、公共资源配置不合理等问题依然突出，影响城乡融合发展的体制机制障碍尚未根本消除。
“农村闲置宅基地至少有集体经营性建设用地两倍以上的规模，量很大，开发潜力也很大。”杜兆勇说，城乡应该互相融合，大力为农村、农民松绑，让城里资源尤其是资本、智力进入农村，彻底改变城乡二元结构，确立农民的市场主体地位，尊重农民意愿，保障农民的土地权利，这还是解除房地产市场风险的根本之策。
图文来源：华夏时报